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鼓浪水镇,你要鼓多大的浪?

[2018-11-05 16:25:17] 来源: 编辑: 点击量:
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导读:不过话说回来,最近朋友圈里确实有很多人在刷图:沙滩、阳光、大海,进而是豪车展、马未都、主题集体婚礼,大家似乎都很关心一个即将开盘的新项目-- “鼓浪水镇”。
这两天听FM99,差点被DJ王野版的《咖喱咖喱》洗脑,满耳朵都是魔性的“沙巴芭堤雅阳光热辣辣”。
 
不过话说回来,最近朋友圈里确实有很多人在刷图:沙滩、阳光、大海,进而是豪车展、马未都、主题集体婚礼,大家似乎都很关心一个即将开盘的新项目-- “鼓浪水镇”。
 
鼓浪水镇,凭什么刷屏呢?
 
看了看项目的宣传,似曾相识,但总感觉以前不叫这名字的。
 
查阅了各大平台,还真是,2015年时这个项目还叫“中澳皇家游艇城”。
 
鼓浪水镇,你要鼓多大的浪?
 
(来源:新华网)
 
鼓浪水镇,你要鼓多大的浪?
 
(来源:新浪微博)
 
不过当时参与投资的是厦门的宝嘉集团,甚至现在宝嘉官网上还列着这个项目。
 
鼓浪水镇,你要鼓多大的浪?
 
(来源:宝嘉集团官网)
 
原来,多年以前那个 “中澳皇家游艇城”,就是现在这个特房集团的“鼓浪水镇”。
 
可是,为什么大家要对这么一个安静好多年的楼盘如此热衷呢?
 
原因无非两点:
 
1. 这是滨海新开房源紧俏下的追捧
 
我在 一文里说过,现在滨海新区的在售楼盘数目少,而这样一个房源紧俏的形势下,那些手里拿着钱却苦于找不到房的朋友们,看到新开楼盘,真是如狼似虎。
 
只是这个猎物,离得有点远。
 
鼓浪水镇,项目位于塘沽东北,西北临近汉沽,西南临近生态城核心区,所在地原本属于中心渔港经济区管辖,现划入中新生态城辖区。距离北京约160公里,距离天津主城区约55公里。
 
鼓浪水镇,你要鼓多大的浪?
 
这么说吧,航母知道吧,从航母往东北方向驾车到售楼处,也要一刻钟。
 
鼓浪水镇,你要鼓多大的浪?
 
这么偏,还要去看房么?
 
看过上周整理的的一位朋友和我说:
 
这个项目起价1万2,精装带车位,首推两栋高层,三百三十多套房源,岂止是那么一点点动心……
 
我戳穿了他,恐怕让你动心的还有别的吧?
 
2. 还有“将生活过成度假”的诱惑
 
鼓浪水镇的开发商是天津市中澳成功实业有限公司,这家公司是特房集团(厦门经济特区房地产开发集团)旗下一家全资子公司对外投资的控股企业。
 
这里要闲扯一句:
 
是什么把天津、澳大利亚、厦门扯在一起了呢?
 
其实,是当年滨海新区的“十大战役”。
 
2009年8月,天津滨海新区把打好开发开放攻坚战细化为了“十大战役”。
 
其中的一项重点建设项目是,将中心渔港建设成我国北方游艇产业中心,形成以游艇研发、制造、展示、销售、维修和培训等为核心业务的产业发展链条。
 
鼓浪水镇,你要鼓多大的浪?
 
(来源:网络截图)
 
而澳大利亚成功集团在中国的发展主要集中在厦门地区,以打造游艇码头项目为主。一年后,也就是2010年8月,中心渔港与澳大利亚成功集团达成合作协议,也就有了文章开头的中澳皇家游艇城项目。
 
这样看,也难怪非要大老远从厦门运沙子,在渤海湾铺沙滩,还叫了一个很像“鼓浪屿”的名字。
 
项目的定位是200万平方米的环渤海级文化宜居湾区。
 
集海景旅游、海洋文化、海滩休闲度假、海岸生活、海上会所等众多功能于一体。
 
周边旅游,可以去航母主题公园、水魔方、方特欢乐世界、北塘古镇、国家海洋博物馆、国家动漫园、妈祖文化园,而现在归了生态城,那么生态城的所有公园更是名正言顺地成了自家的配套了,比如生态公园、惠风溪公园和故道河公园;而如果再往远点走,愿意花费半小时的车程,去趟塘沽森林公园吸吸氧也可以换个口味。
 
而它的内部配套,人工沙滩是一大卖点,据说还会有水上教堂、5.7公里环湾步道、温泉体验、即将封顶的游艇俱乐部等等。
 
而这种“将生活过成度假”的诱惑确实让那些兜有闲钱的人蠢蠢欲动,毕竟“饱暖思淫欲”嘛。
 
鼓浪水镇,你要鼓多大的浪?
 
说的好像这片同时满足居住、度假、休闲的价低景美的旅游地产,非买不可了呀?
 
那么,买么?
 
说说我的几个朋友。
 
我给他们起了艺名,分别是小鼓、大浪、阿水。
 
刚需族 要不要为一个故事买单?
 
25岁的小鼓,是个值得托付终身的汉子。未来的老丈人、丈母娘催着让买婚房,小鼓的父母毫无异议,首付能给准备40万。小鼓有驾照但还没车,因为和同事合租,公交上下班,基本不离开发区。
 
在近期的一个小图文中,我把刚需族分了四大类:
 
A青年置业人群,B婚房主力人群,C急需改善家庭(人口增加/孩子上学等),D外来创业人群。
 
那么,小鼓这类人群就是比较典型的A和B的混合体,外加潜在的C群体。D类人群在滨海也不算少数。
 
而对于四种刚需族,我的建议是:
 
这个楼盘,满足不了刚需,一定珍惜首套首贷资格。
 
如果迫于催婚压力,以及对景观心动,建议比对下半年滨海生态城开盘的各项目,再做决定。
 
重点原因有二:
 
1. 工资 - 房贷 <油钱
 
公式夸张,但现实更夸张。
 
宣传的配套交通,有3条主道路(海滨高速、中央大道、中新大道), 3条高速(津滨高速、京津塘高速、京津高速),3条公交线路(460路、127路、生态城3号线)和1条地铁(Z4线)。
 
其中,生态城3号线不出生态城,460是连接汉沽城区的,唯一通往开发区的127就要久等了。
 
不过等得再久,也不如等规划中的Z4线等得久。
 
所以,对刚需族有用的交通配套是:无。
 
除非你在计算完油耗和工资之后,真的决定所有外出全部依赖自驾。
 
目光放远了看,未来的交通一定是会完善的,但未来有多远?
 
鼓浪水镇,你要鼓多大的浪?
 
(来源:生态梦网网友上传)
 
这是一位网友的建议与投诉记录,他的小区是同样以私人沙滩为卖点的力高阳光海岸,几年来,交通仍然是痛点中的最痛点。
 
2. 社区配套急不来
 
医疗上,目前临近的是已经建好的天津医科大学中新生态城医院,自驾也需要二十几分钟。
 
商业环境,宣传的是自身配套滨海风情商业街、内湾邻里商业街、游艇配套商业和别墅配套商业,预计是三期项目。
 
学校教育,对应的是项目内设立的幼儿园和全日制小学,但要在整个一期项目全部完成后才着手落成,而在此之前的生源分配尚无定论。
 
鼓浪水镇,你要鼓多大的浪?
 
联想到当初不被看好的生态城起步区,虽然现在已是勃勃生机,但是各社区的商业完善真的不是一蹴而就。
 
销售们总是会告诉我们,低价买一套前景美好的房子,是如何如何机不可失。
 
但是,买房子,尤其是刚需族们买房子,不是为一个美好的故事买单,而是为房子本身,甚至是生活本身。
 
度假控 要不要私享这份浪漫?
 
朋友大浪,资金充裕,和老婆孩子住在一所学区房里。考虑买房,既有自住度假休闲的冲动,也接受出租转卖收益的建议。
 
可以说,就是那些排卡摇号大军中的大分母,哪里都想掺一脚,哪里又都不坚定。
 
对于这种为了居住空间和生活质量等目标进行非急需改善性买房的人群,想把生活过成度假,倒是可以把这个楼盘当做选择中的一项。
 
对于非首套首贷来说,此楼盘的价位的确比较合适;精装修带车位,省心省力;容积率1.76,绿化率35%,景观优美,度假休闲,确实可以让生活打开另一个维度。
 
不过需要比较现有户型。在售两栋楼,二号楼2梯6户,四号楼2梯5户,每栋楼各有3种户型。
 
公摊较大,房间里的储物空间普遍不足,而6个户型里储物空间相对最充裕的是123 (建筑面积)的3室2厅2卫户型:
 
 
南北通透,餐厅独立,空间利用合理,只是“刀把”户型成了部分朋友嫌弃的地方。
 
而最周正规矩的应该是104(建筑面积)的3室2厅2卫户型:
 
 
明厨明卫,动静分区合理,远远强过下面这个110 (建筑面积)的3室2厅2卫户型:
 
 
次卧的老人或孩子想上个厕所,看来要穿过整间房子了……
 
其他户型也都各有优劣,此次两栋楼售完后,还会继续推出临近的楼栋,甚至还有7梯12户的46层到顶的超高层“珊瑚公寓”,户型繁多,够让人纠结好一阵儿了。
 
不过,买房与居住,分析之余,其实本身就是种感觉。
 
感觉好,它就值;感觉不好,再便宜又有什么用?
 
面朝大海,心里是念着“春暖花开”,还是唱着“我赤脚不害怕”,全凭自己感受。
 
所以,那些如朋友大浪一样“浪”的非要买个海景房来消遣的,就挑个自己最喜欢的房型吧!
 
投资客 要不要壮着胆子赌一把?
 
朋友阿水,买房只为投资。而和他谈论起来,真是一拍即合:
 
投资旅游地产,三思而后行。
 
这个项目,其“旅游地产”的标签吸引的更多是投资客,而这也是销售们最愿意接待的一类客户。
 
只是,我对于投资,首选都是一线城市老破小,其次是远郊三居地铁房。
 
因为靠旅游地产实现资产增长,并不是容易的事,毕竟想卖难有接盘者,想租难找长租客,房屋虽没贬值,但被套住的尴尬却是难免。
 
而如果再不是顶级旅游区,不能拥有人口流量红利,再要是不能免征房地产税,这持有的成本之大,利用率之低......
 
聊着聊着,我和阿水就提到了一个难以忽略的尴尬点:
 
对咱天津的旅游地产,敢赌一把么?
 
记得好早以前,那个凭着欢乐谷的运营而全国闻名的华侨城,在北京以及南方各大城市的项目运作反响都不错。
 
但是,天津的华侨城项目开发却一直不温不火。
 
天津欢乐谷的客流量不足使得欢乐谷本身运营愈加不易,其主要原因也莫过于天津旅游地产业的尴尬。
 
所以,我和阿水的连环拷问开始了:
 
鼓浪屿的风情受不受得了天津的气候和海风?
 
游艇泊位能引来多少中产的一掷千金?
 
项目除了“地产销售”,还能靠什么进行资金回笼?
 
开发商自持的商业运营能不能坚持到我的70年产权到期?
 
归根结底一句话,这片渤海湾内,鼓浪水镇,你能鼓多大的浪呢?
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