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这个城市发文,取消限价第一枪打响!现在买房一定是“接盘侠”吗?

[2018-12-27 10:12:40] 来源: 编辑: 点击量:
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导读:01接近年底,关于未来房地产的走势日趋明确。昨晚,湖南地级市衡阳爆出取消了房地产限价——这是全国第一例取消限价的城市。不过有的人很惨,比如这位:年入25万,还款额240万,这个缺口还真不是一般大。加杠杆炒房在房价高涨的

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接近年底,关于未来房地产的走势日趋明确。昨晚,湖南地级市衡阳爆出取消了房地产限价——这是全国第一例取消限价的城市。

不过有的人很惨,比如这位:

年入25万,还款额240万,这个缺口还真不是一般大。加杠杆炒房在房价高涨的时代一本万利,但碰上横盘或者下跌就很麻烦,尤其是那些拿着高工资、付着高月供的人如果突然失业,那就不是一般的惨。

这样的人还不在少数,很多炒房团名声很大,他们帮用户做的事情就是不断加杠杆,比如怎么用信用卡套现凑首付,怎么更好的做资料通过银行房贷审核、怎么更好的做房产抵押等等,但技术再溜,也没法跟趋势作战,这些人要么找到可以覆盖房贷的自由现金流,要么认栽了事。

断供的人正在增加,最近入市的房产中,很大一部分来自银行,有的银行一口气打包出售170套房子,是银行在炒房吗?肯定不是,基本都是断供后收回来的房子。

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那么,现在的大趋势是什么?核心看三点,政策走向是什么?钱是不是真的进来?买房意愿怎么样?最近一周的各种事件其实已经可以看清楚了,猫哥给大家列举下:

❶住建部定调

住建部12月24日召开了工作会议,会议核心结论就是“三稳”:稳地价、稳房价、稳预期。稳字当前,“防止房地产市场大起大落”,成为2019年的政策基调。大涨大跌都比较难。

❷房价、地价怎么稳?

有人统计过2018年,全国共出台调控措施405条,比2017年多了80%,但是房地产的地域属性很强,隔着一条马路两个小区可能价格差不少,统一调控显然难度很大,现在明确的就是“因城施策”,落实主体责任,涨价压力大的地方,需要调控,压力不大的地方,需要松绑,地方政府有了更多的主动权。

❸预期怎么稳?

官方的喊话已经很明确了,这两天三次发声强调“房主不炒”,不会走回头路;

中间层,像建行董事长田国立就直接喊话,“你现在买房也赚不了钱了,你现在买房不是高位接盘吗?”,作为发放房贷最多的银行,田行长的喊话含义很多,需要体会。

从老百姓的角度看,央行新出的调查数据显示,有27%的居民认为房价仍将上涨,同比跌了十几个点,现在的成交额和成交量也都表明持观望态度的人比较多。

❹钱会大规模流入房地产吗?

以前降准降息,钱基本都跑到房地产了,但现在,央行的调控措施精细了很多,公开市场操作比较多,即便降准也是定向的,就是防止钱跑到地产里面,房地产的企业债放松了是信号吗?还真谈不上,救命的钱,支撑不了大幅的房价上涨。

最近,审计署发布了年度审计报告,里面特别提到了“国有银行违规向房地产行业提供融资和个人消费贷款流入楼市股市” 的问题,涉及资金219.8亿元,清收计划正在执行中。

如果这些政策执行到位,炒房这事,基本玩不下去了。

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但现在买房是不是一定会成为接盘侠呢?

还真不一定。一城一策,我们先来看看焦点城市。对的,菏泽,看看他们是怎么“稳”房价的。

12月18日,菏泽房管局发布文件,取消了2017年11月出台的“限售政策”。

很快,此举被看作是“第一个取消限售城市”、“打响楼市松绑第一枪”,很多行业内的人喜上眉梢,感觉地产松绑正在路上。

▌如果真正了解菏泽,就会知道他们调控之后面临的压力。

❶菏泽市财政收入的近60%是靠全市前500名的企业来实现的,top500中有227家房地产企业。

❷227家房地产企业贡献14.46%,如果再加上与房地产纠缠不清的33家建筑业企业,数目比例就超过50%了。

❸财政收入的一个大头,工业企业比较困难,2018年的top500公司,工业企业比前一年少了22家,财政收入的贡献也少了不少。

❹这里被称为“拆迁第一城”,所谓全国棚改看山东,山东棚改看菏泽。

2017年完成的18.23万套棚改数据,着实让人吓了一跳,而2018年的开工计划量12.7万套,继续领衔全国,动迁人口过百万,而市区常住人口不过60万。这么大的基数导致房价飞涨,年涨了60%,“人等房”比较普遍,繁华地段50米一个售楼处,反映了潜在需求。

❺2017年,全国住宅用地成交TOP10,菏泽排到第十位,2018年上半年,全国住宅用地成交TOP10,菏泽跃升至第二位,而其余上榜城市皆为二线甚至新一线城市。

但这些数据显然不能常年维系,当地居民收入不算高,棚改政策不断收紧、货币化退出是大势,这会导致很多人的财富预期落空,一旦成交量大跌,对菏泽来说就很难了,这里没有限购,也没有公开的限价,只有限购,以及全国统一的限贷,菏泽能做的也就是取消限售。

这一决定的实际作用实远弱于信号意义,菏泽所做的,是稳定预期,或者说,是给楼市下行周期中,植入积极信号因素,改善预期,稳房价稳地价。不然,菏泽这样的三四线城市,楼市的结局真的不乐观,地方财政收入也会受到很大影响,11月底有五块地流拍,影响不小。

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天诚地产会的研究团队在对过去20年的房地产调控周期做了研究之后,总结出地产松绑的四个阶段:

1)限售、限价政策退出;

2)三四线城市限购、限贷放松;

3)弱二线城市认购、认贷标准放松;

4)强二线和一线城市限购限贷放松或者降首付、降息等。

这次的“宽松”之路能走到哪个阶段,完全看地方政府的判断了,一城一策,中央将部分全责“下放”,地方上在房地产调控的权责上就有一定的裁量自由度,出政策、担责任,这是调控的大趋势。

不过,菏泽丢下的这枚炸弹,即便威力不大,还是会惊醒一些城市的。

▌什么样的城市会被菏泽惊醒呢?

❶棚改大户,比如菏泽所在的山东省的其他城市,比如威海、东营、聊城、滨州、德州等城市,在需求棚改退潮后导致的需求退潮后,那么政策倾斜还是可能的。

❷一些限售的三四线城市。比如河南开封,湖北襄阳、宜昌、鄂州,安徽芜湖、六安,福建三明,江苏徐州等城市。

简而言之,就是棚改量大、人口也流出的三四线城市。

对于这些城市来讲,即便是未来是政策放松,其自然风险也不容小觑,在这买房做接盘侠的概率不低,建议谨慎一点吧。

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