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柳佳:2019年长租公寓将面临洗牌

[2019-03-12 19:26:00] 来源: 编辑: 点击量:
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导读:11日,长租公寓品牌魔方生活服务集团完成D轮融资,融资金额为1.5亿美元,加拿大基金管理公司CDPQ为战略投资方。而在日前,长租公寓运营商蛋壳公寓也对外宣布完成5亿美元C轮融资,此轮融资结束后,蛋壳公寓的估值已超过20亿美元。

11日,长租公寓品牌魔方生活服务集团完成D轮融资,融资金额为1.5亿美元,加拿大基金管理公司CDPQ为战略投资方。而在日前,长租公寓运营商蛋壳公寓也对外宣布完成5亿美元C轮融资,此轮融资结束后,蛋壳公寓的估值已超过20亿美元。

公寓爆仓、致命甲醛、房租高涨、租金贷......过去的2018年,在购租并举的政策主导下,长租公寓在资本青睐下获得长足发展,同时也负面缠身。在2019年里,长租公寓将迎来哪些机遇和困境。日前,魔方生活服务集团CEO柳佳接受证券时报记者专访,柳佳认为,2019年租赁行业将面临洗牌,效率高且有盈利能力的公司会继续前行,前期疯狂规模扩张,不注重盈利能力的公司将会被淘汰出局。

魔方公寓加速转型布局轻资产

2016年6月,国务院办公厅印发的《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》指出,要以建立购租并举的住房制度为主要方向,健全以市场配置为主、政府提供基本保障的住房租赁体系,支持住房租赁消费,促进住房租赁市场健康发展。

在购租并举的政策支持下,多方市场主体争相进入长租公寓市场。创业系包括YOU+公寓、魔方公寓、优客逸家等。开发商类有万科、龙湖、保利、碧桂圆等;酒店系则以雅诗阁、华住、窝趣为代表;中介系则以自如、相寓、世联为代表。

作为创业系中的代表,2009年开始成立第一家公寓门店,通过近10年的布局,专注长租公寓领域的魔方生活服务集团在全国20个主要城市已经拥有了7万房间量。截至目前,魔方生活服务集团拥有魔方公寓、魔尔公寓、V客公寓、9号楼等多条产品线。

2019年,魔方开始加速布局轻资产。柳佳向证券时报记者介绍,魔方走轻资产路线是水到渠成的事,魔方前几年开业的公寓大多是租赁直营模式,就是把房子租下来装修然后对外出租。不同于长租公寓的租赁直营模式,魔方着手打造开放式的轻资产模型,包括使用魔方的品牌,帮助客户打造新品牌,或者是共建品牌。把魔方的核心竞争力,比如人才梯队、IT系统和供应链等通过轻资产模式共享给整个行业。

“目前魔方的重资产占比约90%,10%是轻资产,未来的目标是轻重资产规模各占50%。”柳佳说。

柳佳指出,魔方未来的规划有两个,一个是帮助业主管理房源,在资产管理端为业主提供服务。另外一个是为租客提供更多的生活服务,让租客在租住的过程中有更好的产品体验,享受租房以外的价值。

天眼查数据显示,这是魔方公寓2013年以来的第4轮融资。最近一轮融资为2016年4月,该公司完成由中航信托领投、华平投资的C轮融资,融资金额为3亿美元。

柳佳表示,此次融资将主要用于进一步提升品牌影响力,深化运营管理和会员体系,并进行项目并购及轻资产拓展。

行业洗牌 不注重盈利的公司将被淘汰

2018年4月,证监会住建部发布《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》,为长租公寓融资市场注入强心剂,长租公寓的融资方式逐渐多元化,融资规模也逐渐增长。

然而,部分长租公寓企业也开始以“蒙眼狂奔”的兼并扩张代替合理发展,租金倒挂、房屋空置和资金期限错配、挪用等违规操作引发了长租公寓企业爆雷层出不穷。2018年 8月杭州鼎佳公寓爆仓,11月北京的昊园恒业资金链断裂,随后上海寓见同样资金链断裂,据不完全统计,2018年来已有十多家长租公寓爆雷,长租公寓行业从众星捧月般受到投资人青睐再到一地鸡毛。

柳佳向证券时报记者指出,“有的企业与资本方对赌房量,冲房量的时候不看利润,开一间亏损一家,最后就爆雷了。有观点认为长租公寓是规模为王的行业,先把规模冲上去再来考虑利润,这种错误的观点把很多人忽悠了进去。”

长租公寓按照房源及经营方式的不同,一般将其分为集中式公寓企业和分散式公寓企业。集中式公寓是指租下整栋楼,通过对房间进行标准的家庭化装修,配备统一的物业服务,进行集中式管理,在合约期内以间为单位出租,并为租客提供长租服务以及生活、社交平台等附加服务进行营利。

柳佳认为,对于集中式而言,就从单店模型来看,单店实现盈利,按照这个模式去复制就一定能持续盈利。而分散式前期是不盈利的,如果手上的房量不达到几万间的话,一定是亏损靠烧钱在做。

柳佳为集中式公寓的运营收入算了一笔账,租金成本占总收入的50%至60%,运营成本约占10%,加上装修折旧的摊销,利润在25%至30%之间。柳佳认为,长租公寓一定要有利润的扩张,有效的规模扩张才有意义。

“不能以面包的价格去买面粉,摆明了就是亏损且不可持续的,长租公寓行业有‘长期经营’的特性,不可能靠短期的亏损扩张规模,和互联网行业不同,长租公寓应当是百花齐放而不是一家通吃,只有把企业的运营效率提升到最高才是生存之道。”柳佳说。

柳佳认为,“长租公寓关乎民生,与一般的消费行业不同,只有行业规范,整体效率提升,才能得到健康的发展。租金贷、爆雷、甲醛等问题会严重影响整个行业的发展。”

随着越来越多长租公寓因为不合理发展被淘汰,长租公寓头部企业逐渐形成,易居克而瑞发布的《2018年中国长租公寓排行榜》显示,在集中式公寓运营商已开房源排行榜中排名前三的是魔方公寓、世联红璞以及乐乎公寓,数量分别为7万间、3.5万间、3.05万间。而针对分散式公寓运营商,自如、相寓和蛋壳公寓管理房源数量分别达到80万间、70万间以及40万间。

对于2019年,柳佳认为长租公寓将面临洗牌,效率高且有盈利能力的企业会继续前行,而前期疯狂规模扩张,不注重盈利能力的公司将会被淘汰出局。

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